důvěru,“ říká Libor Pliml, oblastní

manažer ve finančně poradenské

společnosti Broker Consulting.

Češi měli v polovině letošního roku

v nemovitostních fondech uloženo

bezmála 35 miliard korun. Rostoucí

zájem o tento způsob investování do

realit dokládá fakt, že suma vzrostla

jen za první půlrok o téměř 5 miliard

korun, tedy 14 procent. Jenže jak

z desítek nemovitostních fondů

vybrat ten nejvhodnější? Čeho si

všímat a na co si dát pozor?

OD KORUNY PO MILIONY

Kritérií, podle kterých se rozhodnout, jestli je pro konkrétního

člověka investice do realitních fondů

vhodná, a podle čeho se při výběru

fondu řídit, je několik. Od výše

investice přes takzvaný investiční

horizont, tedy dobu, po kterou chce

investor peníze ve fondu mít, až po

výnos, na který cílí.

Stejně jako u jakéhokoli jiného

typu investování je dobré si nejdřív

ujasnit výši sumy, se kterou bude

investor nakládat. Některé retailové

realitní fondy umožňují investice už

od jedné koruny měsíčně, většina

od několika set korun. Lidé, kteří

mají jednorázově k dispozici alespoň

milion, můžou navíc přemýšlet nad

takzvanými fondy kvalifikovaných

investorů, známými pod zkratkou

FKI. Na ty se obvykle nevztahují tak

přísná pravidla jako na fondy pro

širokou veřejnost, což znamená na

jedné straně větší riziko, na druhé

straně ale i šanci na větší výnos.

Podle žebříčku, který sestavují

Hospodářské noviny a Institut pro

strategické investování, se roční

výnos tuzemských fondů pro drobné

i kvalifikované investory na konci

letošního června pohyboval v roz-

pětí od 3 až do necelých 20 procent.

Ve srovnání s akciovými fondy bývá

výnos realitních fondů obvykle

stabilnější, protože se váže na příjmy

z nájemného. Nájemní smlouvy se

uzavírají obvykle na několik let, velké výkyvy výnosnosti u tohoto typu

fondů proto nejsou obvyklé.

Neznamená to ale, že je investice

do nemovitostních fondů bez rizika.

Kromě nájemného totiž má velký

vliv na hodnotu aktiv fondu tržní

cena nemovitostí. „Součástí zhodnocení ve fondech je pravidelné

přeceňování nemovitostí, které má

přímý vliv na hodnotu podílového

listu. Pokud by přišla krize spojená

s propadem cen nemovitostí, mohlo

by se stát, že hodnota podílového

listu poklesne,“ říká Libor Pliml.

Dodává ale, že přímou zkušenost

s dopadem krize na realitní fondy

v Česku nemáme, protože v roce

2009, kdy naplno udeřila, tady ještě

žádné takové fondy v nabídce nebyly. Mezi dalšími hrozbami jmenuje

také dluhové riziko, které spočívá

v tom, že by někteří nájemci v době

krize mohli přestat platit. „Pokud je

nicméně fond dostatečně velký, má

řadu diverzifikovaných nemovitostí,

a tím pádem i mnoho nájemců, je

toto riziko nízké,“ uvádí.

Přesná výše výnosu se ovšem odvíjí

od mnoha faktorů. Kromě typu

fondu, druhu aktiv, do kterých

investuje, a aktuální fáze hospodářského cyklu jsou to například daně

a poplatky.

POZOR NA PODMÍNKY

Obvyklou praxí nemovitostních

fondů je výběr vstupního poplatku.

Ten může dosahovat i 5 procent

a vypočítává se z celkové investované částky. Protože je jednorázový,

dopad na čistý výnos je tím menší,

čím delší dobu peníze ve fondu zůstanou. Kromě vstupního poplatku

si nemovitostní fondy účtují také poplatky za správu (management fee).

Ty se vypočítávají z čisté hodnoty

majetku ve správě fondu. V případě

FKI určených pro movitější investory závisí jejich míra na výši investice.

Například správce fondu Accolade,

zaměřeného na logistické parky, si

účtuje správcovský poplatek 1,6 procenta pro investice do výše 740 tisíc

eur (19 milionů korun). Nad touto

částkou klesá poplatek na procento. Retailový fond Investika, který

se specializuje na obchodní centra

a kancelářské budovy, má správcovský poplatek 1,75 procenta.

Některé fondy si účtují zvláštní

odměnu, která může dosahovat

i 20 procent z výnosu nad určitou

předem stanovenou úroveň. Tento

poplatek má motivovat správce fondu k jeho úspěšnému řízení. Fondy

kvalifikovaných investorů můžou

také účtovat výstupní poplatky, ale

ty podílníci platí jen v případě, že

ukončují investice ve fondu před

uplynutím dopředu dohodnuté

minimální doby.

Vliv na konečný čistý výnos mají

také daně. Při zvažování parametrů

investice do realitního fondu je proto nutné myslet na takzvaný časový

test. Aby byl příjem z prodeje akcií

či podílových listů osvobozen od

15procentní daně z příjmů fyzických

osob, musí je investor držet aspoň

tři roky. Rozhodující jsou přitom

skutečné příjmy v daném zdaňovacím období, nikoli zisk. Investorovi,

který časový test nesplní, tak může

vzniknout povinnost odvést daň,

i kdyby pro něj byla celá transakce

nakonec ztrátová. Pokud ovšem

souhrnné příjmy z prodeje akcií či

65