Tomáš Trčka kupuje nemovitosti

už dvacet let. Šest let vedl největší

český nemovitostní fond Reico, tři

roky seděl v představenstvu dalšího

velkého hráče, Investiky. Letos

pak společně s finanční skupinou

Partners založil fond Trigea, který

zprostředkovává investování do

nemovitostí široké veřejnosti. Stačí

pětistovka měsíčně.

Jeho byznys stojí na výborných

kontaktech, bez kterých by se nikdy

nedostal k lukrativním nabídkám.

O zbytek se postará Excel. Bez váhání se svěřuje, že mu marketingové řeči nikdy moc nešly. Slova jako

luxusní, unikátní, nadstandardně

výkonný do jeho světa nepatří.

„Důležité je být v pravou chvíli na

pravém místě, rychle se rozhodnout

a dodržet, co slíbíte.“ Základní pravidla byznysu platí, ať už kupujete

chalupu na Sázavě, nebo obchodní

centrum za stovky milionů.

Před deseti lety jste si jako šéf

investiční společnosti Reico

v jednom rozhovoru posteskl, že

vám v Česku chybí konkurence.

Myslel jsem to vážně. Provozovali jsme tehdy jediný velký fond

zaměřený na reality. Strašně těžko

se nám vysvětlovalo, že investice

do nemovitostí dává smysl. Pomáhalo nám, že jsme fungovali pod

hlavičkou největší české banky, ale

investoři se ani tak nehledali snadno. Báli se. Nevěřili nám, protože

jsme byli jediní.

Jak to vidíte dnes, kdy si můžou

investoři vybírat z desítek nemovitostních fondů?

Konkurence dospěla. A možná je

fondů až příliš. To ale jen ilustruje,

že jsme měli pravdu. Do nemovitos-

tí ročně tečou desítky miliard korun

jak od malých, tak institucionálních

investorů.

Řídíte nemovitostní fond zaměřený na komerční nemovitosti.

Proč padla volba právě na ně?

Proč?

Je to čistá matematika. V Česku

zatím neexistuje trh nájemního bydlení, který by vyhovoval rezidenčním fondům. Nemovitostí fondy

disponují obrovským množstvím

peněz, a tak nedává ekonomický

smysl kupovat jednotlivé byty. Za

měsíc byste jich musel koupit desítky. Velké developerské projekty

určené pro pronájem v Česku zatím

nevznikají. Respektive vznikají, ale

většinou jsou nemovitosti uložené

v privátních fondech developerů

a vy se k nim jako investiční společnost nedostanete. U komerčních

nemovitostí navíc nehrozí regulace

nájemného, o níž se teď mluví třeba v Německu.

Protože vydělávají a drží rozumnou

míru rizika. Takhle nějak jsme si to

v roce 2006 představovali. Velký

počet fondů navíc přináší mnohem

větší mediální pokrytí a to přivádí další klienty. Pokud by v Česku

pořád existoval jediný fond, boom

by nepřišel.

Pomáhají ovšem vnější faktory:

záporné sazby u dluhopisů a v posledních letech nulové zhodnocení

peněz na finančním trhu. Jednoduše nebylo kam jinam peníze dát.

A tak lidi objevili nemovitosti. Čas

ukáže, jestli jsou správnou volbou,

ale zkušenosti ze zahraniční jsou

jasné: nemovitosti drží hodnotu

a vydělávají. Americké penzijní

fondy spravující stovky miliard

dolarů mají v realitách uložených

deset až dvacet procent portfolia.

Prošel jste si krizí let 2008 a 2009,

kdy i v Česku skokově poklesly

ceny komerčních nemovitostí

o desítky procent, protože banky

ze dne na den osekaly financování. Co se může pokazit dnes?

Vždycky se může něco pokazit,

ale myslím, že jsme se v Česku

poučili. Pokud kupujete komerční

nemovitost, je pro vás hlavním

indikátorem kupní ceny, kolik budova vynáší na nájemném. Riziko

samozřejmě představuje dlouhodobá ekonomická krize, za které

by firmy začaly bankrotovat. Klesla

by obsazenost a ceny nájemného,

a v důsledku toho i cena baráku.

Nic ale nenasvědčuje tomu, že by se

měla opakovat situace z roku 2008.

A samozřejmě taky víc vydělávají. Zatímco u rezidenčních bytů musíte být

spokojený se třemi procenty ročně,

u komerčních nemovitostí není zas

tak obtížně dosáhnout šestiprocentního nebo i vyššího ročního výnosu. Na

druhou stranu je rezidenční bydlení

obecně méně rizikové. I v krizi potřebuje každý někde bydlet.

Jak vlastně hledáte vhodné nemovitosti?

Obecně jsou tři možnosti. Buď si

nemovitost postavíte sám, to dělají některé fondy kvalifikovaných

investorů. Nebo máte síť kontaktů

a hledáte nemovitosti, které nejsou na trhu k mání, tedy takzvané

off-market deals, a dohodnete se

s majitelem napřímo. To je ideální

stav. Poslední volbou je nákup přes

prostředníky a poradce.

Takže využíváte svých dlouholetých kontaktů, chodíte na

69