Tomáš Trčka kupuje nemovitosti
už dvacet let. Šest let vedl největší
český nemovitostní fond Reico, tři
roky seděl v představenstvu dalšího
velkého hráče, Investiky. Letos
pak společně s finanční skupinou
Partners založil fond Trigea, který
zprostředkovává investování do
nemovitostí široké veřejnosti. Stačí
pětistovka měsíčně.
Jeho byznys stojí na výborných
kontaktech, bez kterých by se nikdy
nedostal k lukrativním nabídkám.
O zbytek se postará Excel. Bez váhání se svěřuje, že mu marketingové řeči nikdy moc nešly. Slova jako
luxusní, unikátní, nadstandardně
výkonný do jeho světa nepatří.
„Důležité je být v pravou chvíli na
pravém místě, rychle se rozhodnout
a dodržet, co slíbíte.“ Základní pravidla byznysu platí, ať už kupujete
chalupu na Sázavě, nebo obchodní
centrum za stovky milionů.
Před deseti lety jste si jako šéf
investiční společnosti Reico
v jednom rozhovoru posteskl, že
vám v Česku chybí konkurence.
Myslel jsem to vážně. Provozovali jsme tehdy jediný velký fond
zaměřený na reality. Strašně těžko
se nám vysvětlovalo, že investice
do nemovitostí dává smysl. Pomáhalo nám, že jsme fungovali pod
hlavičkou největší české banky, ale
investoři se ani tak nehledali snadno. Báli se. Nevěřili nám, protože
jsme byli jediní.
Jak to vidíte dnes, kdy si můžou
investoři vybírat z desítek nemovitostních fondů?
Konkurence dospěla. A možná je
fondů až příliš. To ale jen ilustruje,
že jsme měli pravdu. Do nemovitos-
tí ročně tečou desítky miliard korun
jak od malých, tak institucionálních
investorů.
Řídíte nemovitostní fond zaměřený na komerční nemovitosti.
Proč padla volba právě na ně?
Proč?
Je to čistá matematika. V Česku
zatím neexistuje trh nájemního bydlení, který by vyhovoval rezidenčním fondům. Nemovitostí fondy
disponují obrovským množstvím
peněz, a tak nedává ekonomický
smysl kupovat jednotlivé byty. Za
měsíc byste jich musel koupit desítky. Velké developerské projekty
určené pro pronájem v Česku zatím
nevznikají. Respektive vznikají, ale
většinou jsou nemovitosti uložené
v privátních fondech developerů
a vy se k nim jako investiční společnost nedostanete. U komerčních
nemovitostí navíc nehrozí regulace
nájemného, o níž se teď mluví třeba v Německu.
Protože vydělávají a drží rozumnou
míru rizika. Takhle nějak jsme si to
v roce 2006 představovali. Velký
počet fondů navíc přináší mnohem
větší mediální pokrytí a to přivádí další klienty. Pokud by v Česku
pořád existoval jediný fond, boom
by nepřišel.
Pomáhají ovšem vnější faktory:
záporné sazby u dluhopisů a v posledních letech nulové zhodnocení
peněz na finančním trhu. Jednoduše nebylo kam jinam peníze dát.
A tak lidi objevili nemovitosti. Čas
ukáže, jestli jsou správnou volbou,
ale zkušenosti ze zahraniční jsou
jasné: nemovitosti drží hodnotu
a vydělávají. Americké penzijní
fondy spravující stovky miliard
dolarů mají v realitách uložených
deset až dvacet procent portfolia.
Prošel jste si krizí let 2008 a 2009,
kdy i v Česku skokově poklesly
ceny komerčních nemovitostí
o desítky procent, protože banky
ze dne na den osekaly financování. Co se může pokazit dnes?
Vždycky se může něco pokazit,
ale myslím, že jsme se v Česku
poučili. Pokud kupujete komerční
nemovitost, je pro vás hlavním
indikátorem kupní ceny, kolik budova vynáší na nájemném. Riziko
samozřejmě představuje dlouhodobá ekonomická krize, za které
by firmy začaly bankrotovat. Klesla
by obsazenost a ceny nájemného,
a v důsledku toho i cena baráku.
Nic ale nenasvědčuje tomu, že by se
měla opakovat situace z roku 2008.
A samozřejmě taky víc vydělávají. Zatímco u rezidenčních bytů musíte být
spokojený se třemi procenty ročně,
u komerčních nemovitostí není zas
tak obtížně dosáhnout šestiprocentního nebo i vyššího ročního výnosu. Na
druhou stranu je rezidenční bydlení
obecně méně rizikové. I v krizi potřebuje každý někde bydlet.
Jak vlastně hledáte vhodné nemovitosti?
Obecně jsou tři možnosti. Buď si
nemovitost postavíte sám, to dělají některé fondy kvalifikovaných
investorů. Nebo máte síť kontaktů
a hledáte nemovitosti, které nejsou na trhu k mání, tedy takzvané
off-market deals, a dohodnete se
s majitelem napřímo. To je ideální
stav. Poslední volbou je nákup přes
prostředníky a poradce.
Takže využíváte svých dlouholetých kontaktů, chodíte na
69