v roce 2005 publikoval s kolegy

studii, která se ptá podobně jako já:

Proč je Manhattan tak drahý? Je jasné,

že ve městě typu New York chce

bydlet spousta lidí. Mají větší šanci,

že tam seženou dobře placenou

práci. Můžou vybírat z nepřeberného množství služeb a kratochvil.

Ale vysoká poptávka po bydlení

ještě nemusí nutně vést k drahému

bydlení. V takovém Las Vegas se počet obyvatel mezi lety 1980 a 2000

takřka ztrojnásobil, ale průměrná

cena bydlení se nehnula. V jedné

třetině amerických měst, která v daném období rozšiřovala zástavbu

stejně nebo rychleji v porovnání se

zbytkem USA, pak průměrná cena

bydlení dokonce klesla. Proč je tedy

New York – a zvlášť Manhattan –

tak drahý? Ceny totiž neurčuje jen

poptávka, ale i nabídka.

Bývaly časy, kdy i v New Yorku

nabídka bydlení držela ceny dole.

Navzdory rostoucí poptávce. Například během jediného roku 1960

byla vydána povolení k výstavbě

třinácti tisíc nových bytů. Pro srovnání – v souhrnu za celá devadesátá

léta se vydalo už jen jednadvacet

tisíc povolení. Jinými slovy, nabídka

bydlení zhruba od sedmdesátých let

reaguje na rostoucí poptávku stále

těžkopádněji. Týká se to i některých dalších amerických velkoměst,

třeba Bostonu nebo San Franciska.

Podle Glaesera nemá nepružná

nabídka příčinu v technologických

omezeních nebo malé konkurenci

ve stavebnictví, ale ve stále silnějších regulacích. Neselhává trh, ale

stát, případně komunál.

V jiné studii Ed Glaeser společně

s kolegou Josephem Gyourkem

zjišťují, že ve většině amerických

měst se ceny bydlení historicky

vyvíjejí paralelně s náklady stavební výstavby. V některých městech,

včetně těch nejlidnatějších, jako

jsou New York, San Francisco nebo

Los Angeles, se ale ceny bydlení

pohybují vysoko nad stavebními

náklady. Počet míst, kde se ceny

takhle utrhly ze řetězu, přitom stále

narůstá. Ale ne kvůli tomu, že by

„mamonářští“ majitelé nemovitostí

přišli o zdravý rozum. Toho se nedostává regulátorům.

Regulace svazují nemovitostní trh

v mnoha amerických městech čím

dál víc. Třeba památkově chráněné

části New Yorku a přilehlé čtvrti

vykazují citelně vyšší ceny pozemků

a bydlení. Krajně omezující jsou

také třeba nařízení ohledně maximální výšky budov, environmentální a mnohé další regulace. Získat

stavební povolení trvá stále déle.

V přeregulovaných místech se míň

staví, a nabídka bydlení tam tudíž

mnohem těžkopádněji reaguje

na změny v poptávce. Výsledkem

je růst cen stávajících nemovitostí.

Jejich majitelé si mnou ruce. Jsou

to často právě oni, kdo na komunální úrovni prosazuje silně restriktivní

opatření. Ta je chrání před novou

konkurencí.

TVAROH A MÁK

Růst cen bydlení je zcela zásadní

z hlediska celé ekonomiky. Každou

ekonomiku si lze představit jako

tvarohovo-makový koláč. Tvarohovou část představuje všechno to,

co vytváří lidská práce. Makovou

pak to, co vyrábějí stroje, v širším

smyslu slova kapitál. Kapitálem jsou

pochopitelně třeba i budovy.

Ekonom Thomas Piketty (a spol.)

říká, že příjem za lidskou práci se

stále zmenšuje, a vykládá tím růst

příjmové nerovnosti. Zmenšuje se

tvarohová část koláče. Příjmy z práce

představují stále menší podíl na celkovém příjmu ekonomiky. Naopak

podíl makové části, tedy podíl příjmu

z kapitálu, narůstá. Takže vlastníci

kapitálu umocňují své příjmy – dál

bohatnou. Ti, kteří se živí svojí prací,

chudnou. Alespoň tedy relativně.

Zkrátka a dobře, příjmové nůžky

se rozevírají. A do budoucna se prý

budou rozevírat dál, varují Piketty

a spol. Pokud tedy nezasáhnou vlády

a nezačnou masově přerozdělovat,

například prostřednictvím značně

vyššího zdanění bohatých.

Opravdu, podíl příjmů z práce se

v posledních letech snižuje, v USA

zvlášť po roce 2000. Stále menší

část pomyslného koláče je tvarohová. A podíl makové části se nutně

zvětšuje. Mají tedy Piketty a spol.

pravdu?

Představme si nyní makovou část

tak, že se skládá ze dvou druhů

makových zrnek. Pro jednoduchost: velkých a malých. Velká

zrnka, to jsou výnosy kapitálu

ve formě nemovitostí. Malá zrnka

jsou stroje, „produktivní kapitál“,

respektive výnos, který generují.

Podíl příjmu produktivního kapitálu

na celkovém příjmu ekonomiky

stoupl od roku 1980 jen nepatrně.

Jinými slovy, podíl malých makových zrnek v koláči je už několik

desetiletí zhruba stejný. To ale

znamená jediné. Pokles podílu

příjmu z práce na celkovém příjmu

ekonomiky nastává z opravdu velké

části jen proto, že narůstá podíl

velkých makových zrnek. V koláči

je méně tvarohu a víc máku – ale

v podstatě jen díky nárůstu podílu

velkých makových zrnek. Takže po27