v roce 2005 publikoval s kolegy
studii, která se ptá podobně jako já:
Proč je Manhattan tak drahý? Je jasné,
že ve městě typu New York chce
bydlet spousta lidí. Mají větší šanci,
že tam seženou dobře placenou
práci. Můžou vybírat z nepřeberného množství služeb a kratochvil.
Ale vysoká poptávka po bydlení
ještě nemusí nutně vést k drahému
bydlení. V takovém Las Vegas se počet obyvatel mezi lety 1980 a 2000
takřka ztrojnásobil, ale průměrná
cena bydlení se nehnula. V jedné
třetině amerických měst, která v daném období rozšiřovala zástavbu
stejně nebo rychleji v porovnání se
zbytkem USA, pak průměrná cena
bydlení dokonce klesla. Proč je tedy
New York – a zvlášť Manhattan –
tak drahý? Ceny totiž neurčuje jen
poptávka, ale i nabídka.
Bývaly časy, kdy i v New Yorku
nabídka bydlení držela ceny dole.
Navzdory rostoucí poptávce. Například během jediného roku 1960
byla vydána povolení k výstavbě
třinácti tisíc nových bytů. Pro srovnání – v souhrnu za celá devadesátá
léta se vydalo už jen jednadvacet
tisíc povolení. Jinými slovy, nabídka
bydlení zhruba od sedmdesátých let
reaguje na rostoucí poptávku stále
těžkopádněji. Týká se to i některých dalších amerických velkoměst,
třeba Bostonu nebo San Franciska.
Podle Glaesera nemá nepružná
nabídka příčinu v technologických
omezeních nebo malé konkurenci
ve stavebnictví, ale ve stále silnějších regulacích. Neselhává trh, ale
stát, případně komunál.
V jiné studii Ed Glaeser společně
s kolegou Josephem Gyourkem
zjišťují, že ve většině amerických
měst se ceny bydlení historicky
vyvíjejí paralelně s náklady stavební výstavby. V některých městech,
včetně těch nejlidnatějších, jako
jsou New York, San Francisco nebo
Los Angeles, se ale ceny bydlení
pohybují vysoko nad stavebními
náklady. Počet míst, kde se ceny
takhle utrhly ze řetězu, přitom stále
narůstá. Ale ne kvůli tomu, že by
„mamonářští“ majitelé nemovitostí
přišli o zdravý rozum. Toho se nedostává regulátorům.
Regulace svazují nemovitostní trh
v mnoha amerických městech čím
dál víc. Třeba památkově chráněné
části New Yorku a přilehlé čtvrti
vykazují citelně vyšší ceny pozemků
a bydlení. Krajně omezující jsou
také třeba nařízení ohledně maximální výšky budov, environmentální a mnohé další regulace. Získat
stavební povolení trvá stále déle.
V přeregulovaných místech se míň
staví, a nabídka bydlení tam tudíž
mnohem těžkopádněji reaguje
na změny v poptávce. Výsledkem
je růst cen stávajících nemovitostí.
Jejich majitelé si mnou ruce. Jsou
to často právě oni, kdo na komunální úrovni prosazuje silně restriktivní
opatření. Ta je chrání před novou
konkurencí.
TVAROH A MÁK
Růst cen bydlení je zcela zásadní
z hlediska celé ekonomiky. Každou
ekonomiku si lze představit jako
tvarohovo-makový koláč. Tvarohovou část představuje všechno to,
co vytváří lidská práce. Makovou
pak to, co vyrábějí stroje, v širším
smyslu slova kapitál. Kapitálem jsou
pochopitelně třeba i budovy.
Ekonom Thomas Piketty (a spol.)
říká, že příjem za lidskou práci se
stále zmenšuje, a vykládá tím růst
příjmové nerovnosti. Zmenšuje se
tvarohová část koláče. Příjmy z práce
představují stále menší podíl na celkovém příjmu ekonomiky. Naopak
podíl makové části, tedy podíl příjmu
z kapitálu, narůstá. Takže vlastníci
kapitálu umocňují své příjmy – dál
bohatnou. Ti, kteří se živí svojí prací,
chudnou. Alespoň tedy relativně.
Zkrátka a dobře, příjmové nůžky
se rozevírají. A do budoucna se prý
budou rozevírat dál, varují Piketty
a spol. Pokud tedy nezasáhnou vlády
a nezačnou masově přerozdělovat,
například prostřednictvím značně
vyššího zdanění bohatých.
Opravdu, podíl příjmů z práce se
v posledních letech snižuje, v USA
zvlášť po roce 2000. Stále menší
část pomyslného koláče je tvarohová. A podíl makové části se nutně
zvětšuje. Mají tedy Piketty a spol.
pravdu?
Představme si nyní makovou část
tak, že se skládá ze dvou druhů
makových zrnek. Pro jednoduchost: velkých a malých. Velká
zrnka, to jsou výnosy kapitálu
ve formě nemovitostí. Malá zrnka
jsou stroje, „produktivní kapitál“,
respektive výnos, který generují.
Podíl příjmu produktivního kapitálu
na celkovém příjmu ekonomiky
stoupl od roku 1980 jen nepatrně.
Jinými slovy, podíl malých makových zrnek v koláči je už několik
desetiletí zhruba stejný. To ale
znamená jediné. Pokles podílu
příjmu z práce na celkovém příjmu
ekonomiky nastává z opravdu velké
části jen proto, že narůstá podíl
velkých makových zrnek. V koláči
je méně tvarohu a víc máku – ale
v podstatě jen díky nárůstu podílu
velkých makových zrnek. Takže po27